Riqualificazione architettonica

Il cosiddetto “decoro architettonico” è un bene suscettibile di valutazione economica?
Certamente. La Corte di Cassazione, con sentenza numero 6.640 del 1987 ha statuito che il decoro architettonico che deve essere  valutato con riferimento alla linea estetica dell’edificio indipendentemente dal suo particolare pregio artistico, è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.


L’installazione di un condizionatore può alterare il decoro architettonico dell’edificio condominiale?
La questione è stata affrontata dalla Suprema Corte con la decisione numero 12.343 del 2003. Nell’occasione, il collegio giudicante ha rilevato che l’installazione da parte di alcuni condomini di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale comune non integra una “innovazione” ai sensi dell’articolo 1.120 del codice civile, ma una “modifica” all’uso del muro comune, in quanto tale soggetta non solo alle limitazioni di cui all’articolo 1.102 primo comma del codice civile, ma anche al divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato. Tale divieto infatti – per quanto previsto in materia di “innovazioni” dall’articolo 1.120, secondo comma del codice civile – si estende in via analogica anche alle “modificazioni”.


Anche l’installazione di un condizionatore di dimensioni normali può causare alterazione al decoro architettonico dell’edificio condominiale?
E’ il giudice che deve valutare, caso per caso, sulla base delle caratteristiche dell’edificio se l’installazione dell’impianto di condizionamento può provocare un’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale accertando, altresì, se precedenti modifiche poste in essere da altri condomini abbiano inciso sul decoro del fabbricato. Questo il succo della sentenza numero 16.098 del 2003 della Corte di Cassazione.


L’installazione di un condizionatore sulla facciata di un edificio può essere vietata da regolamenti comunali?
Certamente. Ad esempio, l’articolo 18.917 del Regolamento Edilizio del Comune di Firenze stabilisce che “non è consentito apporre sulle facciate prospettanti sulla pubblica via, o comunque da essa visibili, impianti tecnologici a vista quali pompe di calore, unità motocondensanti e simili”. Queste installazioni sono ammesse, nel rispetto delle altre prescrizioni del Regolamento Edilizio, solo su facciate tergali, chiostrine o cortili completamente interni all’edificio e comunque su pareti non visibili da spazi pubblici. Queste installazioni sono, inoltre, ammesse su balconi e terrazze di copertura, se del caso adeguatamente schermate da appositi involucri tinteggiati nel colore più idoneo a ridurne la visibilità (tipicamente quello della muratura cui devono essere addossati).


Vietati sugli edifici storici
ADN Kronos (5 Agosto 2014)
Facciate da brividi. Ministero della Giustizia, Palazzaccio, Provincia di Roma, uffici comunali, area sacra di Sant’Omobono, comando dei vigili urbani: dopo il caso del ministero dell’Istruzione su viale Trastevere, già ammonito dai colleghi dei Beni Culturali, la febbre del condizionatore selvaggio colpisce anche chi dovrebbe vigilare, come la soprintendenza del comune di Roma in via di San Michele. I residenti, in mancanza di risposte alle continue denunce, si sono già rivolti all’Unesco: «Desidero rassicurare – ha scritto il professor Giovanni Puglisi dalla commissione nazionale italiana per l’Unesco – che si provvederà a reiterare le segnalazioni alle competenti amministrazioni e mi riservo di far pervenire gli eventuali riscontri che arriveranno».
Un precedente, abbiamo detto, c’è ma non fa scuola. A ottobre scorso, sollecitati dalle continue mail dei residenti che invocavano «il rispetto per un edificio storico in un rione anch’esso tutelato come Trastevere», i Beni culturali si sono espressi sulla situazione del ministero dell’Istruzione:
«Rispetto alla presenza di unità esterne di condizionamento d’aria nei vani delle finestre dell’edificio si comunica di aver provveduto a chiederne la rimozione». Invece stanno ancora tutti lì, uno per ogni finestra oppure sistemati tra volte e putti, un danno estetico ed economico considerando che le continue perdite d’acqua hanno ormai causato muffe e infiltrazioni tra gli elementi decorativi, completamente anneriti. Trattandosi di palazzi storici e vincolati, e soprattutto di arredi impattanti per le facciate, come ribadiscono dalla soprintendenza ai Beni culturali non ci sono interpretazioni normative cui appellarsi: i condizionatori esterni, grandi o piccoli, non possono essere posizionati né sarebbero autorizzabili. Stesso discorso per quanto riguarda gli edifici non vincolati: permessi, anche in base al piano regolatore del 2008, non vengono rilasciati. Al contrario, ministeri e edifici pubblici vanno per la loro strada.
Poco distante da viale Trastevere, caso indicativo, tre moderni condizionatori sono stati piazzati sulla facciata esterna degli uffici della soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Comune di Roma in via di San Michele 17, assurdità anche questa già segnalata dai residenti.
Dall’altra parte del Tevere, ministero della Giustizia: altri impianti, poco discreti, uno per ogni finestra. Avanti verso il centro, sede della Polizia municipale di Roma Capitale lato via dell’Ara Massima di Ercole: muri fradici e tubi di scarico dell’acqua a penzoloni. Paradosso nel paradosso, il fatto che controllore e controllato finiscano sulla stessa barca: «Abbiamo chiesto al nucleo Pics dei vigili urbani se potevano intervenire rimuovendo i condizionatori al ministero dell’Istruzione – ci racconta tutta la trafila un cittadino – hanno risposto che non hanno né competenze né risorse per fronteggiare la problematica, ma il punto è che hanno sottoposto il caso anche all’Agenzia del Demanio direzionale Lazio e al ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che proprio dopo la ristrutturazione del palazzo ha installato i condizionatori!». L’osservazione chiaramente vale anche per la Municipale. Proseguiamo, uffici del comune di Roma tra via dei Cerchi e largo Petroselli, ancora muffe e pareti fradice, nel secondo caso con affaccio sull’area archeologica di Sant’Omobono. Verso il centro, c’è chi si è regolarizzato con buoni risultati, palazzo Valentini sede della Prefettura, e chi nel tentativo di adeguarsi peggiora il quadro, come la Provincia di Roma che tra i suoi uffici con vista Fori Imperiali ha in parte optato per l’aria condizionata interna bucando però le vetrate del palazzo, rattoppate con lo scotch. Lungo via IV Novembre altro (brutto) esempio accanto ai Mercati di Traiano, mentre in via Nazionale la Banca d’Italia ha scelto le pareti laterali. Risalendo il Tevere, diventa un pugno in un occhio il Palazzaccio, sede della Corte di Cassazione: due condizionatori, grandi abbastanza da essere notati con facilità, accolgono i turisti a destra e sinistra, gli altri su piazza Cavour si annidano nei punti più impensati. «Non è accettabile che siano per prime le pubbliche amministrazioni a dare il cattivo esempio», commenta Nathalie Naim, capogruppo della lista Civica Marino in I municipio.
Erica Dellapasqua


Avv.Davide Civallero socio I.R.C.A.T.
Mentre poche decine di anni or sono l’installazione di un condizionatore, soprattutto in una abitazione, era considerato quasi un lusso o addirittura una stravaganza, l’utilizzo di tali impianti è diventato oggi assolutamente normale.
Ciò non dovrebbe creare problemi per le nuove costruzioni, che spesso nascono già provviste di tale servizio, opportunamente progettato per non recare i pregiudizi che di seguito si esamineranno in relazione ad analoghe installazioni in edifici di più risalente costruzione. In più economica alternativa, le nuove costruzioni dovrebbero quantomeno prevedere, nell’ambito del regolamento di condominio, le più opportune e consentite modalità di installazione da parte dei vari condomini che intendano provvedervi, e ciò sia per evitare i predetti inconvenienti sia per deflazionare il contenzioso condominiale che può derivarne.
Diversamente la legittimità dell’installazione del condizionatore dovrà essere valutata in concreto, caso per caso: parliamo ovviamente non dei condizionatori cosiddetti portatili, che non necessitano per l’alimentazione dell’aria di elementi esterni all’edificio, ma soltanto di un “buco” (peraltro anch’esso discretamente antiestetico) nel vetro di una finestra, ma di quelli che, appunto, necessitano di tale elemento esterno, talvolta anche di notevoli dimensioni. I diversi ambiti di criticità sono: quello amministrativo-urbanistico, quello condominiale e quello di vicinato, quest’ultimo sotto le diverse specie della disciplina delle distanze e di quella delle immissioni.
Sotto il primo profilo, quello amministrativo-edilizio, tali installazioni non sono normalmente sottoposte a vincoli autorizzativi, a condizione che non mutino il “profilo” dell’edificio, ciò che non avviene per strumenti di limitate dimensioni (per intenderci: quelli che servono 1-2 camere di normali dimensioni) ma che ben può accadere per quelli più grandi (destinati ad alimentare i condizionatori di grandi volumetrie). Se poi si tratta di edifici soggetti al vincolo delle “Belle Arti” istintivamente diremmo che le cose si complicano: in realtà si semplificano, riducendo quasi a zero la possibilità di installazioni di tal genere. Purtroppo lo spazio di questo intervento è troppo breve per approfondire queste tematiche: lo faremo casomai in un altro appositamente dedicato; peraltro, come indicazione di carattere generale, sarà opportuno – sia per chi voglia procedere a tali installazioni che per chi voglia invece opporvisi – contattare un tecnico della materia (ingegnere edile, architetto, geometra ecc..): gli uni per verificare a priori la fattibilità dell’intervento e per procurarsi le eventuali relative autorizzazioni, gli altri per controllare se l’impianto sia appunto “in regola”anzitutto sotto tale profilo.
Quanto all’aspetto “condominiale”, le norme di riferimento sono gli articoli 1102, 1120 e 1122 del Codice Civile.
Il primo consente le innovazioni da parte di un solo condomino anche sulle parti comuni dell’edificio, purchè vengano rispettati i limiti costituiti dal non alterare la destinazione del bene comune – ipotesi in questa fattispecie piuttosto improbabile – e di non impedire agli altri condomini di farne un uso analogo. L’art. 1120 c.c., avente ad oggetto le innovazioni decise da una (qualificata) maggioranza condominiale ma applicabile, a maggior ragione, al caso in discussione, “aggiunge” in sostanza i limiti di non pregiudicare la stabilità del fabbricato – ciò che sembra qui improbabile, a meno di installazioni davvero imponenti – e di non alterare il “decoro architettonico” dell’edificio, oltre a vietare le installazioni che rendano parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
L’articolo 1122 c.c. prevede poi – e pare ovvio – che i condomini non possano effettuare, anche all’interno delle loro proprietà, “opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”. Come si vede tale quadro normativo pone limiti concettualmente indiscutibili ma dagli incerti confini, che dovranno essere verificati caso per caso, in relazione alle caratteristiche concrete dell’installazione (in particolare le dimensioni e la collocazione) e dell’edificio.
Anche in questo caso la casistica giurisprudenziale è troppo ampia per riportarla: purtroppo la relativa applicazione è spesso aleatoria, nel senso che ci si troverà di fronte a tre tipologie di situazioni: agli estremi i casi in cui la violazione è evidente e quelli di sicura legittimità: in mezzo però una “no man’s land”, piuttosto ampia, di incertezza circa la eventuale decisione del Giudice. È comunque importante anche tenere conto che il regolamento di condominio potrebbe (e sarebbe bene) contenere norme tali da rendere più restrittiva o più tollerante l’interpretazione dei principi di cui sopra, per cui è comunque sempre indispensabile consultarlo attentamente. Altra nota di carattere generale è che il diritto di rivolgersi al Giudice per far constatare la violazione di tali limiti e quindi l’illegittimità dell’opera (con conseguente ordine di rimozione) compete non solo all’amministratore del condominio, con o senza la preventiva decisione dell’assemblea, ma anche, nell’inerzia di questi due organi, ad ogni singolo condomino (dotato, è ovvio, di … mezzi e determinazione).
L’ultimo problema – superati già gli ostacoli posti dagli altri due – è la verifica della legittimità dell’installazione nei rapporti con i più o meno immediati vicini.
Ciò anzitutto sotto il profilo della disciplina delle distanze, ove viene in particolare in rilievo l’art. 907 del Codice Civile, per il quale, se si vuole porre tale impianto su di un muro comune sul quale si trovino vedute dirette, laterali od oblique di un vicino, l’opera non potrà essere posta o meno di tre metri dal limite di tali vedute. Importante è poi il profilo delle immissioni, soprattutto di rumore, specie notturno, dei motori di tali installazioni e di umidità derivante dallo stillicidio della condensa. Qui le norme di riferimento sono gli articoli 844 del Codice Civile, relativo appunto alla disciplina delle immissioni – che sono illecite solo se superino la “normale tollerabilità”, concetto tendenzialmente elastico e aleatorio che però, nell’ambito del rumore, viene individuato nell’aumento di 3 decibel (corrispondente al raddoppio) rispetto al rumore ambientale di fondo – nonché gli articoli 659 e 672 del codice penale, relativi rispettivamente al “disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone” e al “getto pericoloso di cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone”.
Diffida per la rimozione di un condizionatore che viola il decoro architettonico